房企交付报告·综述篇| 2023年房企发力“保交楼”：“品质交付”“交房即交

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每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺
2023年，“保交楼”仍是全社会和全行业关注的焦点。去年下半年以来，多地政府因城施策推动“保交楼”，部分停工项目陆续复工；去年底人民银行、银保监会、证监会等部门接连发布多项政策，支持房企融资的“三支箭”落地，有力推动了各地的“保交楼”工作。
随着楼市“期中考”的来临，房企“保交楼”也全面提速：建业地产宣布全面暂停所有境外债支付，集中一切资源保项目交付；金科股份不再追求纸面总规模、营销、回款等经营动作，而是聚焦保交楼、保稳定、保资产和促转型升级；泰禾集团董事长黄其森在公司半年工作会上表示，“我们没有本钱吃老本了。如果保交楼不解决，我们连生存的权利都没有了。”
上半年，龙湖集团交付84个项目共计约6.2万套品质住宅，绿城中国共交付107个项目，总交付户数超7万户，旭辉68个项目兑现超5.5万套房屋，禹洲则实现约30个项目批次、近1.4万套住宅交付……
近日，《每日经济新闻》记者通过采访多家房企，并依据上半年各房企的交付数据及相关项目的交付情况，特别策划推出“2023房企交付报告”（第一季）专题，通过房企交付篇、项目个案篇等角度，反映今年上半年房企在“保交楼”方面的具体做法和所取得的成效。
政企合力“保交楼”
“保交楼对于稳定购房者预期至关重要，也是稳民生的关键之一。2022年下半年，各部委近20次表态支持‘保交楼’，监管部门通过政策性银行设立保交楼2000亿元专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，同时引导商业银行提供配套融资支持。”中指研究院企业研究总监刘水7月5日通过微信向《每日经济新闻》记者表示。
6月30日，据央行官网，央行货币政策委员会2023年第二季度（总第101次）例会于6月28日在北京召开。会议提出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。
图片来源：央行官网
事实上，进入2023年以来，监管部门继续强调做好保交楼、保民生、保稳定工作，全国住房和城乡建设工作会议指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”
今年5月份以来，多地密集举行专题会议、出台政策，加强房地产项目预售资金监管，内容涉及专户管理、建立预售资金移动预警机制等。
如福建省住建厅5月26日印发《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》，要求房地产管理部门结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度，严禁预售资金“体外循环”；六安、连云港、江西新余等地则召开专项工作会议，或顶格推进抓细节，或成立工作专班，跑出保交楼“加速度”。
金融端同样全力护航“保交楼”。今年3月，在国新办举行的“权威部门话开局”新闻发布会上，央行相关负责人表示已经推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划，“保交楼”相关资金仍在继续落实。多地则因城施策印发行动方案，支持用足用好“保交楼”专项借款。
“金融支持可以满足项目合理融资需求，为‘保交楼’提供资金支持，同时有利于房地产企业盘活存量，处置风险项目，做好‘保交楼’有关工作。”亿翰智库表示。
而上述一系列举措也成效显著，据国家统计局数据，2023年以来房屋累计竣工面积保持正增长，1-5月全国房屋竣工面积为2.8亿平方米，同比增长19.6%，较1-4月提升0.8个百分点。其中，住宅竣工面积为2.0亿平方米，同比增长19.0%。
房企“品质交付”之路
尽管行业仍处于发展低谷，众多房企（包括部分出险企业）仍然延续了对产品力的追求，将保交付工作主动提升到了“品质交付”层面。
如绿城中国实施产品品质“一号工程”和客户满意度“一号标准”，并坚持组织工地开放日、推行“一房五验”，践行交付诺言；金科股份也提出“9631”四个交付管控节点，从图纸阶段的精准把控，到设计管控的精细化管理，最大程度保证产品品质。
“在交付的过程中，综合实力较强的央国企、稳健型民营及混合所有房企交付力较强。当前购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等，因此企业只有提升自身综合实力，才能赢得购房者口碑。同时，交付力能够串联从产品设计、成本、工程，到品控、服务跟进等全线条、各部门，是房企综合实力的衡量，亦是与购房者连接的重要窗口。”
刘水分析认为，“部分房企通过积极探索和经验沉淀，研发或制定出一系列工艺工法标准，从技术上有效提升工程内在品质和施工效率，优化服务环节。如在施工期，通过工地开放日、施工现场直播等方式加强与客户沟通，使客户增强对企业产品品质、施工建造能力和承诺兑现能力的信任；在交付期，通过专业人士陪同验房、交付即交证、投诉反馈机制等方式提升交付体验。”
图片来源：每日经济新闻资料图
值得注意的是，在交付过程中，“交房即交证”的新模式在多个城市逐步推开，并进入常态化。
11月29日，济宁市中海城一区、三区近千名业主同时拿到新房钥匙和不动产权证书，体验了“交房交证无时差”的全新效率；4月27日，西安高新区中海•寰宇天下首批76名业主在收房的同时均拿到了不动产权证书，率先体验了“房证同交”的“高新效率”和优质服务；6月25日,上海康桥镇康桥壹府澜庭项目将新房钥匙和不动产证同时交到了业主手中，标志着上海首次实现了新建住宅项目“交房即交证”。
在业内人士看来，“交房即交证”打破了以往新建商品房项目漫长繁琐的办理流程，由开发企业将相关准备工作前置、业主在收房的同时拿到不动产权证书，大大缩短了办证周期，提升了购房者落户、子女入学、银行贷款等的效率。
“保交楼”仍任重道远
记者注意到，在相关政府部门的协调和支持下，部分出险房企的项目“保交付”工作表现出色。
6月28日，曾经历了停工、延期风波的的上海正荣悦珑府在“宽展期”内实现交付。早在2022年，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局就曾多次约谈正荣悦珑府项目公司、监管银行和正荣集团上海公司，梳理项目情况，要求监管银行和项目公司根据签订的《商品房预售资金监管协议》约定，确保预售资金安全，并按时交付，直至项目办理初始登记。
在相关政府部门的协调下，停工达达半年之久的“正荣悦珑府”详细施工计划终于盖上了鲜红的公章。据项目公司正曙置业方面介绍，正荣悦珑府从2022年下半年开始，每个月投入资金不低于500万元。苏沪公司领导班子高度关注项目推进情况，苏沪总办多次现场指导复工复产的工作推进；项目建设期间，由嘉定区及安亭镇政府等多部门共同组建的政府专班，定期与项目部进行专项工作会议，保障项目推进。
不过，规模房企在“保交楼”方面的融资更为艰巨。以恒大为例，其3月份披露的境外债务重组方案中称，未来三年公司的核心任务是“保交楼”,将努力保持复工复产维持有序运营,预计需要额外2500亿-3000亿元融资。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“作为一家超级大企业，如果想要起死回生，赢得各方信赖，首先要落实企业的责任和承诺，这是最基本的，否则没有任何可能存活。”
对于此类规模企业，刘水建议，“在尽快达成债务重组方案的同时恢复企业正常经营，依靠经营回血来化解风险。”
“其一，尽快完成债务重组。应统筹考虑自身资产和债务情况，统筹考虑市场形势和流动性情况，制定切实可行的回款计划，使债权人增强信心，债务重组方案早日通过并且落地，企业最终恢复正常经营；其二，盘活存量项目‘保交楼’。对于现存停工项目，房企需尽快引入资方，确保项目顺利建设施工，保障及时交付；其三，加快销售促回款，促进企业持续发展；其四，尽快恢复组织机能。此外，房企也可通过资产重组、引入投资方等方式增加股本金，或置入高价值资产，拓展高潜力业务等方式，提振公司估值，避免股票退市。”
对于房企“保交楼”，政策层面是否还有进一步助力的空间？
刘水认为，“一是前期政策的加快落实；二是继续加大‘保交楼’资金支持，包括加大对企业资金的支持力度，企业资金面逐渐改善，才能对‘保交楼’形成更好支撑；三是进一步扩大现房销售试点范围，进一步完善预售相关政策，如对存在交付风险企业提高其预售门槛、加强资金监管等，维护购房者的合法权益。除此之外，地方政府亦可通过定向回购的方式支持‘保交楼’，如回购商品房作为保租房等，推动项目快复工、早交付。”
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每日经济新闻

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